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极度深寒

市政府就《政府工作报告》征求社区书记意见建议_我的网站

A | 10月中旬，张强看中了北京三环内的一套小一居室。 12月17日，市政府召开社区书记代表座谈会，深入学习贯彻习近平总书记关于基层治理工作的重要论述，就《政府工作报告》及政府工作，听取社区书记代表意见建议。市委副书记、市长王庆海出席会议并讲话。　　“加强社区综合环境治理”“为居民提供更多文化服务供给”“进一步为社区减负赋能”“系统推进老旧小区改造”“为社区老年人提供更有品质的文化活动场地”……座谈会上，来自四个城区的9名社区书记结合各自工作实际，对修改完善《政府工作报告》，进一步改进提升政府工作，让为民服务更加可感可及，提出了许多中肯的意见建议。

B | 　　王庆海仔细聆听，认真记录，不时与社区书记交流探讨基层工作中的重点难点，感谢大家多年坚守基层的辛苦付出。他说，大家对城市有感情、对政府很信任，提出的意见建议针对性、操作性都很强，报告起草组要认真梳理、充分吸纳，切实让报告内容更加全面、任务更加明确；对当前能解决的问题，相关部门要立即着手解决，以解决问题“小切口”做好基层治理“大文章”；对事关长远发展的意见建议，市政府将认真研究、统筹安排，切实把大家的真知灼见转化为推动工作的实招良策。　　王庆海指出，社区工作最接地气、最知民情，是基层治理和服务群众的“最后一公里”。希望社区书记鼓足干劲、再接再厉，扎根基层、服务群众，进一步强化使命担当，创造性开展工作，探索更多基层治理的新举措、好办法。与中介沟通后，他觉得价格合适，可以考虑入手。市政府将按照市委的部署要求，牢记习近平总书记来抚视察时的殷切嘱托，在转型振兴发展中全力保障和改善民生，以工作的辛苦指数换来群众的幸福指数。同时，全力支持社区建设，提升社区服务效能，让老百姓有更多的幸福感、获得感和安全感，让社区工作真正成为百姓信赖、社会认可的基层治理前沿阵地，为奋力实现全面振兴新突破奠定坚实基础。责任编辑：李丹。房子的挂牌价约150万元，中介告诉他，业主急于套现，如果付款条件合适，预计120万元至130万元即可成交，具体需与业主谈。张强的首套自住房位于五环外，按照北京的限购政策，他仍拥有一个五环内的购房资格。这次购入第二套住房，他并非为了资产升值，更多是从租金收益角度考虑。他认为，对自己这个上班族而言，拥有工资之外的被动收入，是未来的重要保障。张强投资房产的念头来自朋友的启发。

C | 今年7月，他的朋友以120万元的总价，在一个双地铁小区买入一套小户型，每月租金约4000元，这让许多朋友羡慕。张强说，这样的机会并非随处可见，需要主动寻找。下半年以来，一位从事私募投资的人士也开始在一线城市核心区物色总价低、出租率高、租金收益稳定的住宅，在他看来，当前仍有好的投资机会，但稍纵即逝。寻找机会张强是一名工程师，工作和收入相对稳定。早年，他与大多数上班族一样，利用闲钱在环京地区投资了几套房产，也赚了一些钱。近年来，随着市场波动，除北京的自住房外，他已陆续清空了环京的投资房产。尽管张强入手较早，但由于错过最佳出售时机，赚得并不多，他用这些钱提前还清了自住房的贷款，余下的一部分资金，他希望找到一个收益稳定的投资渠道。张强说，他想过投资股市，但因为不懂，没有贸然进入；这几年基金波动也大，本金可能损失掉；银行理财和定存虽然稳，但收益太低，抵不过通胀。今年5月，朋友让他陪着看房。

D | 7月，朋友全款买下了一套20年房龄的小一居，挂牌价130多万元，最终含税成交价约120万元。这套房距地铁站约1公里，有两条地铁交汇，周边配套齐全。一居室月租超过4000元，装修好一点可达4500元，每年租金收入约5万元。朋友的买房经历启发了张强，与其让钱躺在银行，不如全款买套房收租。手中200万元闲钱足够操作一单。由于当前市场并未完全企稳，盲目投资仍有风险，寻找投资标的物需要聚焦房价波动较小的区域或小区，或者成交价足够抵御未来市场波动带来的风险；操作层面更适宜于像张强这样有闲置资金不需要加杠杆的群体。

E | 8月，张强开始认真研究投资房产。选区上，他限定在五环内；配套上，两公里范围内有地铁，生活便利。

F | 初步锁定几个交通方便的商圈后接着选的是小区，次新房价格偏高，预算吃紧，只能选老破小。

G | 两居室和一居室租金差距不大，但总价差距大，因此他首选小户型一居。

H | 接下来要解决的就是价格问题。

I | 张强的理想标的是“总价越低越好，租金越高越好”。但这种房源极少，需要抱着捡漏的心态去找。两个月里，他陆续看了多套房，但符合预期的寥寥无几。 10月15日，他在中介网站看到一套挂牌150万元的一居室，立即联系中介。

J | 中介称，同户型近期成交价约130万元，如果付款条件好，或许可以谈到120万元。

K | 这套房位置更靠近核心区，面积略小，房龄超40年，但租金较高。

L | 如果以120万元成交，年化租金收益率可达约4%。

M | 张强说，想要在茫茫房源中找到合适的房子，个人效率太低，得依赖中介。

N | 中介了解他的需求后，又推荐了几套房源，约定周末集中看房，合适就约房东谈价。抓住机会看了两个月房，张强发现，“捡漏”的买家不少，不仅有个人，还有机构投资者。

o | 曾有一套房源的底价极具吸引力，他本打算再多看几套对比，结果第二天就被别人抢先拿下。他总结，小户型买家主要有两类：一是尚未结婚的年轻人，希望在能力范围内拥有一套属于自己的房子；二是像他一样追求长期稳定租金回报的投资者。

p | 张强偏好小户型，正是看中其租金回报率更高。以他正在看的房为例，租金收益率约4%。而同小区两居室因总价高、租金差距不大，收益率普遍低一个百分点。

q | 在这种情况下，只要总价足够低，小户型比大户型更抢手。一家大型中介的门店负责人告诉经济观察报，在他所在的片区，近期70平方米以下房源的成交占比超六成，而90平方米以上房源的成交占比仅一成左右。张强也体会到，一分价钱一分货。好房不便宜，便宜的房多半有瑕疵。照片里看着不错，实地一看可能装修老旧、采光差；要么户型较差，实用性不强。这些房源在租赁市场普遍不受欢迎。上述中介门店负责人称，低价房源通常有两种情况，要么业主急售，要求短期内全款；要么房子本身存在硬伤，如采光差、户型不佳、漏水，或交易税费高、需补缴土地出让金等。排除这两种情况，多数业主不愿意降价出售优质房源。

r | 显然，急需用钱的业主最适合张强这类投资者。但在整个二手房市场，此类卖家比例不高，而且老破小房源普遍瑕疵较多，投资意义上的“高性价比”房源十分稀缺，需要足够多的耐心。

s | 上述私募投资人士称，过去由于住宅收益率低，机构投资者更青睐写字楼。一方面写字楼租金高，回报率更优；另一方面，商办物业只要运营得当，也能带来可观的资产增值收益。不过，近两年情况发生了变化，商办市场冷清，租金一降再降；而住宅租金收益率因房价下降有所提升，开始吸引机构关注，但目前机构多处于前期摸底阶段，尚未形成实质性投资动作。买房逻辑变了过去，张强投资房产主要依靠房价上行赚取增值差价，但如今，他更看重的是租金收益。张强说，与年化租金收益率相比，他更在意的是每月带来的4000元租金收入。作为普通打工族，张强对年化收益率的要求没有那么严格和执着。他更远的考虑是，即便未来遇到裁员等突发情况，每月4000元的租金收入也能为生活提供更多保障。在他看来，这一轮房地产洗牌后，随着房价逐步回稳，靠房价上涨赚取差价的时代已经过去，现在是出租率高、租金高的房子具备投资价值。将100多万元存入银行定期存款或保本理财产品，带来的收入有限，而且从长远来看也难以抵御通胀影响。相比之下，投资一线城市核心区域的房产，不仅能带来持续稳定的租金收入，还具备一定的保值增值功能。上述私募投资人士表示，普通投资者计算回报率往往比较粗略；专业或机构投资者的测算模型更为复杂，通常采用投资回报率与内部收益率（IRR）两种方式作为投资标准。两种标准的出发点不同，投资逻辑也各有差异。该人士告诉经济观察报，专业投资者会将物业费、交易税费、取暖费、维修费、空置损失等成本全部计入。其中，偶发性成本按一定比例纳入计算，例如维修成本通常为年租金的10%左右，空置损失约为年租金的5%。如果购房资金来自贷款，还需将资金成本计入。以张强计划投资的房产为例，每年的物业费、取暖费、维修费及空置损失合计约3000元，需要从租金收益中扣除；按照“满五唯一”政策，契税约为1.2万元，也应计入购房成本。经测算，专业机构计算的投资回报率约为3.9%，比张强个人计算的少0.3个百分点。与投资回报率相比，内部收益率从现金流角度出发，计算方式更为复杂。